Ob očetovi smrti sta Janez in njegov brat svoja dedna deleža odstopila mami, ki je tako postala edina lastnica družinske hiše. Brat se je odselil, Janez pa je adaptiral družinsko hišo in si z maminim soglasjem v neizdelani mansardi uredil popolnoma ločeno stanovanje za svojo družino. Zanimalo ga je, kako naj zavaruje svoj pravni položaj.

Na podlagi Janezovih vlaganj se je povečala vrednost družinske hiše. Od uveljavitve Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) 1.1.2003 velja, da graditelj na podlagi vlaganj, ki povečajo vrednost nepremičnine, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice že po samem zakonu, ampak lahko od lastnika hiše zahteva tisto, za kar je bil obogaten. Graditelj lahko zahtevek sodno uveljavlja v 5 letih, šteto od dneva, ko je izgubil posest nepremičnine. Dokler ima graditelj nepremičnino v posesti zastaralni roki ne tečejo. SPZ je namreč uveljavil načelo povezanosti zemljišča in objekta (t.i. načelo superficies solo cedit), po katerem je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo sestavina nepremičnine (izjema velja za etažno lastnino in stavbno pravico). To poenostavljeno pomeni, da je lastnik nepremičnine hkrati tudi lastnik vseh njenih sestavin. Omenjeno načelo je pri vlaganjih v tujo nepremičnino dosledno izpeljano.

Zakon pa dopušča tudi možnost, da se lastnik in graditelj dogovorita, da na nepremičnini nastane solastnina. Na podlagi takega dogovora lahko graditelj zahteva izstavitev listine za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo v roku 10 let, šteto od dneva, ko je izgubil posest nepremičnine. Tudi v tem primeru zastaralni rok ne teče dokler ima graditelj nepremičnino v posesti. Janezu smo svetovali, da z mamo že sedaj doseže dogovor o priznanju lastninske pravice na podlagi vlaganj. V kolikor bo sporno, kolikšen solastni delež bi pripadel Janezu, bo potrebno opraviti cenitev nepremičnine pred adaptacijo (na podlagi morebitnih fotografij prvotnega stanja, izjav mame, Janeza in drugih prič) in po njej. Dobrodošli so tudi računi, ki izkazujejo obseg opravljenih del. Cenitev opravi sodno zapriseženi cenilec.

Opozorilo: Objavljeni pravni nasvet obravnava izključno dejansko stanje, ki je zajeto v posameznem vprašanju. Pravni nasvet je informativne narave in avtor zanj ne odgovarja. Ker si niti dve dejanski stanji nista povsem enaki, svetujemo, da za nasvet v zvezi z vašo pravno situacijo zaprosite pravnega strokovnjaka, potem ko ste mu natančno obrazložili vaš primer.